→つづき

※内容は、投書内容の『原文のまま』です。

■　エピソード６

『建築士事務所がなぜ大規模修繕工事に関与しているのか？』

ーそれは、管理会社の利権を守るためであるー

マンションにおける大規模修繕工事とは、外壁の塗装や、屋上の防水、鉄部の塗装といったマンション共用部分の“表層”を改修する工事であり、建物の構造部（柱・梁・構造壁・床板・基礎）を修繕する工事を含めるものではありません。
しかしマンション管理会社は、大規模修繕工事には、「設計者が必要です。」とか、「一級建築士等の専門家に依頼するべきです。」と言い多くの素人側の管理組合は、建築士事務所を頼って契約して進めるのが現状です。
これはマンション管理会社からの経験に基づいたアドバイスにも思える。
しかしその本音は、管理会社が自らの利益に誘導してもらうために息のかかった建築士事務所を素人側の管理組合の指南役として導入する目的があるのです。

表向きの理由として管理組合に対して、管理会社や、建築士事務所はこう語る。

・理事会は知識も経験も乏しく、工事に関して素人だから専門家の力が必要です。

・複数の工事会社から同条件での相見積書を取得するには共通の修繕工事仕様書（設計図）が必要となります。

・修繕工事でも設計と施工を分けることで工事品質が担保されます。

・工事の専門家が目を光らすことで、工事の専門家が関わる競争入札を取り入れることで談合が排除されます。

一見もっともらしく聞こえるがその工事の専門家（建築士事務所）こそが管理会社の息のかかった建築士事務所であり、管理会社のために働く（バックマージンを支払う）工事会社の選定を企てる利害関係者なのです。
管理会社と癒着している建築士事務所が担わされている役割は、談合のストーリーテラーなのです。

管理会社が推薦や紹介する建築士事務所は、管理会社のためになる受注をさせたい工事会社を『公正な入札』と見せかけて管理組合から発注させるのです。

この場合の建築士事務所は、本来の『中立な専門家』の立場ではなく管理会社への献上をする『筋書きを実現するための役』としての立場なのです。

さらに、管理会社への献上（バックマージン）に便乗して、建築士事務所も数百万円単位のバックマージンを得ます。もっと言えば、管理会社は、この建築士事務所からもバックマージンを得て受注をする工事会社からもバックマージンを得ます。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　その原資の金銭的被害者は管理組合だけなのです。

これが長年にわたる業界の常態、管理会社のもう一つのビジネスモデルとしてそれに応じる工事会社の商習慣として続いてきました。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　その結果管理組合は、長年に渡って積み立ててきた虎の子の財産を失っていきます。

・競争入札は、形式だけで発注する工事価格は操作されて高止まりする。

・不要かもしれない設計・監理費用を工事費の妥当性を正当化するためのコンサル費用を管理組合（住民側）が負担させられる。

・誰のために必要かわからない設計費用も工事品質の責任も曖昧になる。

・理事会は、責任と労力を回避できる『メリット＝楽』を手に入れるために専門家を採用して自分たちの責任感からも逃げ事実上の発注者権限を放棄している。

『構造躯体は、修繕しない』し、『模様替え程度』の【大規模修繕工事】では、専門的かつ、技術的な設計業務なんて必要ないのです。

必要なのは、第三者的な判断なのですが大規模修繕工事に建築士事務所が関与しているのは、管理会社側がバックマージンを得るために素人の管理組合を意識誘導するためなのです。

このような“悪質コンサルタント”の存在が大規模修繕工事では、コンサルタントが影響力を持ってしまう結果、管理会社が目論んだ影響力の中で受注業者が決まっていく。
そこに存在するバックマージンを狙って管理会社や、建築士事務所は、躍起になって管理組合を誘導するのです。もう一方の工事会社は、工事受注をするために必要な付き合いや経費としてのバックマージン費用を捻出する役割にしか過ぎず管理会社や、建築士事務所が黒幕という構図が生まれるのです。

このような悪しき習慣、業界の商習慣がいまも多くのマンションでまかり通っています。
発注者の管理組合は、この仕組みを否定しなければならないのです。

管理組合利権に“利害関係を持つ第三者（管理会社）”が介入することこそが本質的な問題だと思います。

建築士事務所も、工事会社も、管理会社へ上納するための存在にしか過ぎません。
管理会社は、自分たちの顧客である管理組合を自分たちの都合で誘導する仕組みを作り関係者をつなげて顧客に見えない利益を得ているのはマンション管理会社なのです。

最近でも多くのマンションで大規模修繕工事を背景とした不正や談合が繰り返されています。
各メディアは、『工事会社の不正』とか、『建築士事務所の悪質』などを報じますが肝心の“指示役”（管理会社）には一切触れようとしません。

なぜ各メディアは、マンション管理会社を叩かないのか？
それは、マンション管理会社の中には、大手企業、インフラ系企業などとメディアの広告主が多数含まれているからだと思います。

• 大手財閥系列の管理会社
• 住宅供給・鉄道・電力・ガスと言ったインフラ系列の管理会社
• テレビ・新聞・雑誌に多額の広告費を投じている大手企業グループ

消費者、情報弱者を相手取った談合の構図が暴かれても、『工事会社の談合、悪質コンサルタント（建築士事務所）』と悪者にされ諸悪の根源と言うべきの『マンション管理会社』にはあまり切り込まれていません。

住民の多くは、大規模修繕工事に直接関わっていた、『業者が悪い』と思い込み、また別の建築士事務所や工事会社をマンション管理会社からの紹介で選び直しても同じ結果に陥るのではないだろうか。 工事会社や、建築士事務所は、あくまでも使われている側ではないだろうか。
諸悪の根源は、その裏でシナリオを描いて、責任を問われずに利を得ているマンション管理会社だと思う。

（【投書が届きました。⑧】へつづく→）